Till styrelsen i BRF Strömsgården,
Med anledning av att tre enskilda medlemmar återigen ansökt om att på egen bekostnad uppföra balkonger på fastighetens fasad, vill vi undertecknade framföra vårt formella bestridande samt lägga fram tvingande tilläggsyrkanden.
Byggnationen planeras ske direkt ovanför våra fönster i öst-/sydöstligt läge. En 1,4 meter djup balkong kommer att radikalt försämra vårt ljusinsläpp, eliminera vår direkta förmiddagssol (kl. 10:00–13:00) samt medföra en permanent värdeminskning av vår bostadsrätt.
Eftersom projektet är ett privat initiativ som flyttar ekonomiska värden och livskvalitet från vår lägenhet till ovanstående lägenheter, strider ett godkännande utan skälig kompensation och samtycke mot bostadsrättslagens likhetsprincip (7 kap. 4 § och 11 §).
Vi vill uppmärksamma styrelsen och stämman på att en ombyggnad som innebär avsevärd olägenhet eller förändring för en enskild bostadsrättshavare kräver den drabbade medlemmens skriftliga samtycke. Om stämman skulle rösta JA utan vårt samtycke är beslutet inte giltigt mot oss förrän det har prövats och godkänts av Hyresnämnden (9 kap. 16 § 2 p.). Då olägenheten i form av förlorat ljusinsläpp och värdeminskning är påtaglig, kommer vi inte att ge vårt samtycke utan att nedanstående avtal och villkor är uppfyllda.
Vidare önskar vi att samtliga medlemmar i föreningen ska få underlag på förväntade underhållskostnader för balkongerna samt fasad och omkringpåverkade fastighetsdelar, kostnader som kommer fall på samtliga medlemmar i föreningen. Vi vill även ta del av teknisk underlag och kostnader som installationen innebär för de tre lägenheterna. Hur ser dessa balkonger ut? Är dom inglasade eller öppna? Vad händer om kostnaderna inte belastas av de 3 lägenheterna? Det skulle troligtvis innebära en skuld som faller på föreningen. Vidare önskar vi ta del av samtliga tekniska underlag och kostnader som utredningen av denna installation har innebar.
Vänligen översänd samtliga dokument för Skuggningsutredningen. Har samtliga berörda lägenheter besökts vid tillfällen för att utreda att lägenheten inte påverkas av installationen? Har det gjorts någon som helst undersökning för att undersöka påverkan på berörda lägenheter? Det enda vi kan tyda från skuggningsutredningen är ett uttalande om att installationen inte kommer innebära någon påtaglig försämring av ljusinsläpp i lägenheterna. Vilka lägenheter hänvisas det till här? Lägenheterna som vill genomföra installationen eller underliggande lägenheter som enbart ser konsekvenserna av installationen? Dessvärre kan vi heller inte se att någon ytterligare utredning över huvud taget har skett under 2026, utan samtliga uttalanden är baserade på underlag från 2021, dvs 5 år gammalt material.
Detta med all förmodan kommer bidra till i framtiden är en höjd avgift, för att ta höjd för underhåll av fasad och dom installerade balkongerna, vilket kommer påverka samtliga medlemmar.
Vi ber styrelsen om följande:
- Vänligen bekräfta mottagandet av detta mejl och det bifogade bestridandet.
- Vi förutsätter att bifogat bestridande i sin helhet skickas med som underlag inför stämman, så att samtliga medlemmar informeras om historiken, bristen på beslutsunderlag och de juridiska riskerna innan röstning sker.
Grund för bestridande
Vi yrkar i första hand på att stämman beslutar att AVSLÅ ansökan om balkongbyggnation med hänsyn till följande punkter:
- Prejudicerande stämmobeslut från 2021: Föreningsstämman har redan 2021 prövat och avslagit denna byggnation. Stämmans beslut är föreningens högsta beslutande organ. Att riva upp ett tidigare beslut utan att fastighetens eller lägenheternas fysiska förutsättningar förändrats skapar rättsosäkerhet och strider mot god föreningssed.
- Bygglovets giltighetstid och avsaknad av aktuellt godkännande: Ett beviljat bygglov innebär inte en rättighet att bygga gentemot föreningen. Vidare förfaller ett bygglov om arbetet inte påbörjats inom två år från beslutet (Plan- och bygglagen 9 kap. 43 §). Eftersom bygglovet härrör från senast 2021 och arbetet inte påbörjats är bygglovet med största sannolikhet inte längre giltigt, vilket innebär att det helt saknas lagligt underlag från byggnämnden. Fastighetens förutsättningar och kvalitet kan ha ändrats sedan år 2021.
- Förslitning, skador och framtida underhåll på fasaden: Att fästa tre privata balkonger i fastighetens gemensamma yttervägg innebär ett djupt ingrepp i fasadkonstruktionen. Detta skapar köldbryggor samt ökar risken för framtida fuktskador och sprickbildningar, där renoveringskostnader i värsta fall landar på hela föreningen.
- Värdeminskning av fastigheten som helhet: Att endast tre av fastighetens lägenheter förses med balkonger skapar ett osymmetriskt och estetiskt avvikande intryck på fasaden. Detta riskerar att sänka det arkitektoniska värdet och därmed marknadsvärdet på fastigheten som helhet.
Våra tvingande villkor vid ett eventuellt godkännande
Om stämman trots tidigare stämmobeslut och ovanstående punkter väljer att rösta JA, yrkar vi på och kräver att godkännandet villkoras med att de sökande medlemmarna tecknar ett bindande, skriftligt privaträttsligt avtal med oss och föreningen som villkor för att vårt skriftliga samtycke ska lämnas samt för att undvika prövning i Hyresnämnden. Avtalet ska reglera följande punkter innan byggstart eller inlämnande av ansökan om godkännande till Hyresnämnden:
- Ekonomisk kompensation, skadeansvar och stadgeändring
- Ersättning för värdeminskning: De sökande medlemmarna ska solidariskt bekosta en oberoende värdering utförd av en auktoriserad mäklare/värderingsman som fastställer lägenhetens värdeminskning till följd av ljusförlusten. Denna summa ska utbetalas till oss som direkt ersättning innan byggstart.
- Schablonersättning för ökad elkostnad och trivselförlust: De sökande ska utge en engångsersättning om [X] kr till oss som kompensation för permanent ökad energiförbrukning gällande belysning samt minskad boendekvalitet över tid.
- Framtida underhålls- och skadeansvar samt stadgeändring: De sökande medlemmarna ska teckna ett avtal med föreningen samt initiera och bekosta en ändring av föreningens stadgar (enligt 9 kap. 23 § BRL). Stadgeändringen ska reglera att det fulla ekonomiska och praktiska ansvaret för underhåll, tätskikt och framtida skador på fasad/stomme orsakade av balkongerna läggs exklusivt på dessa tre lägenheter (och framtida ägare). Övriga medlemmar i föreningen ska helt frikopplas från dessa kostnader. Stadgeändringen ska gå igenom innan byggnation av balkongerna.
- Högreflekterande undersida
Undersidan på den balkongplatta som hamnar direkt ovanför våra fönster ska målas eller beläggas med en kritvit färg med hög glans (minst glans 40–60) för att i största möjliga mån reflektera in dagsljuset i vår lägenhet.
- Ljusgenomsläppligt räcke
Balkongräckena ska utföras i en öppen och ljusinsläppande konstruktion (t.ex. tunna spjälor eller klart glas) och inte i täta skivor eller mörka material, för att förhindra belysningsbortfall från sidorna.
- Kompenserande belysning
De sökande medlemmarna bekostar installation och eldragning av diskreta, infällda LED-spotlights eller lamputtag i taket direkt innanför våra drabbade fönster.
- Nytt beviljat bygglov och återställandegaranti
- Aktuellt och lagakraftvunnet bygglov: Byggnation får inte påbörjas förrän ett nytt eller giltigt beviljat bygglov har vunnit laga kraft.
- Återställandegaranti: Skulle byggnationen orsaka strukturella skador på fastigheten eller vår lägenhet, ska de sökande ställa en godtagbar bankgaranti eller motsvarande säkerhet för att täcka omedelbart återställande.
Förslag till stämmobeslut
Vi föreslår att stämman beslutar:
- Att stämman avslår ansökan om att uppföra balkonger på fastigheten med hänvisning till det tidigare stämmobeslutet från 2021 samt avsaknad av giltigt bygglov.
- Att om stämman ändå röstar JA, ska beslutet villkoras med:
-
- Att stämman parallellt antar en stadgeändring som reglerar det framtida underhållsansvaret för de privata balkongerna.
- Att slutgiltigt godkännande och byggstart är villkorat av ett nytt, beviljat och lagakraftvunnet bygglov.
- Att byggstart inte får ske förrän ett skriftligt, juridiskt bindande avtal gällande punkterna 1–5 under ”Tvingande villkor” har upprättats, signerats och fullföljts mellan de sökande medlemmarna, föreningen och lägenhet [Ert lgh-nr].
Att styrelsen står bakom detta finner vi ytterst anmärkningsvårt, då detta endast gynnar ett fåtal lägenheter, alla medlemmars bästa tas inte hänsyn till. Det saknas bevis på att detta är ekonomisk försvarbart.
Nedan ser hur nuvarande balkonger skuggar omgivande fönster:
Mvh,
Arman Marofi
Delara Marofi
Bostadsrättshavare, lägenhet 22-1002
Jag har några funderingar ang. de nya balkongerna, som vore bra att få svar på innan röstningen!
1. Har föreningen fått skriftligt godkännande från samtliga grannar som påverkas direkt eller har någon sagt nej?
2. Ska vi i så fall rösta med enskild majoritet eller särskild (2/3)?
3. Ska inte alla medlemmar informeras om avgiften för ”framtida underhåll” och även om balkongavtalet med ”de tre”?
4. Ska föreningen stå som byggherre o driva projektet framåt?
5. Står ”de tre” för merarbete och administrativa kostnader som drabbar föreningen och styrelsen?
//Agneta Berglund
Några snabba svar på dina frågor
1. Inte skriftliga godkännande. De har ombetts att inkomma med synpunkter. De som är närmast berörda och röstar för avslag har rätt att väcka frågan till hyresnämnden om beslutet blir bifall från stämman.
2. Särskild majoritet gäller
3. Vi har ingen slutlig utformning av det avtalet men dess väsentliga innehåll finns beskrivet dvs noll kr belastning på förening fram till ett kommande underhåll då görs en skattning av kostnaden för kommande underhåll
4. Föreningen kommer att söka bygglovet och blir då byggherren
5. Inte beaktat den frågan tidigare. Tänker att det ligger i vårt uppdrag. Så svar nej bara faktiska externa kostnader.
//Carl-Johan Håkansson
Hej styrelsen!
Jag vill härmed begära att omröstningen gällande Balkonger på den extra föreningsstämman den 14 september 2026 genomförs som en sluten votering (med anonyma röstsedlar).
Jag vill säkerställa att alla kan rösta helt utifrån sin egen övertygelse utan påverkan eller upplevd press.
Vänliga hälsningar